LES DISPOSITIFS
D'INVESTISSEMENTS

Mémo Investisseur

Les avantages

• Une opération immobilière permettant d'utiliser le levier du crédit immobilier
• Une opération offrant la possibilité d'effacer un montant d'impôt sur le revenu important
• Constitution d'un patrimoine de qualité

Les risques

• Produit extrêmement rare et limité
• Peu d'offre pour beaucoup de demande

LOI MALRAUX

Un dispositif fiscal idéal pour investir en immobilier & maîtriser les fiscalités importantes

Investir en immobilier en cœur de ville et profiter de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 30%* du montant des travaux effectués . C’est en résumé ce qui caractérise l’avantage fiscal de la loi Malraux. Des règles immuables sont à respecter : L’investissement doit être réalisé en zone sauvegardée (hyper centre ville en général), et les travaux respecter des normes strictes.

Dispositif Idéal pour les fiscalités importantes , l’investissement Malraux permet de réduire ses impôts, rénover vos investissements immobiliers et profiter des taux bas avec le crédit. Attention à la sélection des investissements, essentielle pour réaliser une plus-value à long terme.

Ce dispositif a été instauré pour préserver le patrimoine français en incitant les contribuables à investir dans la restauration de ce patrimoine en contrepartie d’un avantage fiscal. Contrairement à la loi Monument Historique, qui impose que le bâtiment soit classé, le bien doit ici être en zone sauvegardée, ce qui permet d’avoir un spectre d’investissement beaucoup plus large !

Mémo Investisseur

Les avantages

• Bien présentant un intérêt architectural ou historique
• Création et valorisation d'un patrimoine immobilier classé
• Propriétaire occupant pouvant déduite de ses revenus une partie des charges d'entretien
• Permet de gommer les TMI les plus élevées entre 41% et 45% 
• Octroie une réduction d'impôt importante

Les risques

• Produit extrêmement rare et limité
• Peu d'offre pour beaucoup de demandes

LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Mémo Investisseur

Les avantages

• Des revenus défiscalisés
• Pas de gestion
• Clé en main
• Des rendements attractifs

Attention

• Respect du formalisme
• Bien choisir son investissement

STATUT LMNP

INVESTIR EN LOCATION MEUBLÉE :

Générer des revenus en maîtrisant sa fiscalité

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs biens garnis d’un mobilier dont la liste des équipements requis est très encadrée.

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.

En effet, que la location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu, la location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le bien immobilier devient alors une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier.

La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’année avant que le profit en BIC ne devienne taxable.

Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.

Deux régimes sont alors applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et pratiquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui consiste à amortir le bien immobilier). Le régime réel est bien souvent beaucoup plus intéressant.

Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donneront lieu à une réduction d’impôt des 2/3 de la facture…)

Quelles conditions d'application ?

• Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum. (article 156-l-3 du code général de impôts) lorsque un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus).
• Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
• Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.
• Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel. 

DÉFICIT FONCIER

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors de tout dispositif de défiscalisation il vous est malgré tout possible de réduire le montant de vos impôts grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dernier provient du droit commun applicable aux revenus fonciers.

Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier permet d’«effacer»une partie de ses revenus fonciers de ses impôts.

L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation. En règle général, on utilise le déficit foncier pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers).

Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus.

Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans.

QUELLES SONT LES CHARGES IMPUTABLES ?

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

Mémo Investisseur

Les avantages

• Une décote jusque 40% sur le prix du bien immobilier
• L'absence de charges et de taxes 
• L'absence d'IFI
• La possibilité de réaliser cette opération à crédit

Bon à savoir

• Attention à la sélection du bien 
• Pas de Loyer perçu pendant la durée du démembrement
• Les intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers !

NUE PROPRIÉTÉ

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ  :

Transmettre ou investir en l’utilisant

En droit Français, la propriété d’un bien immobilier est constituée de trois composantes : L’usus et le fructus, droits de l’usufruitier, et l’abusus, droit du nu-propriétaire.

L’usus : C’est juridiquement le droit d’user du bien.

Par exemple, le fait d’habiter le bien. C’est une composante de l’usufruit. Cela confère également à l’usufruitier l’obligation d’entretenir le bien

Le fructus : C’est juridiquement le droit d’avoir la jouissance du bien.

Par exemple, l’habiter, le louer, en tirer les fruits. C’est aussi la responsabilité de gérer le bien.

L’abusus : c’est juridiquement le droit de disposer du bien.

Par exemple, vendre le bien. C’est la nue propriété

INVESTIR EN NUE PROPRIÉTÉ

L’investissement immobilier en nue-propriété conjugue de nombreuses opportunités financières, patrimoniales et fiscales. Il répond ainsi à toutes les stratégies de placement et apporte aux différents profils d’investisseurs une solution performante, flexible et sécurisée.

Acheter à moindre coût

L’achat d’un bien en nue-propriété est bien moins cher. Du fait de l’absence de jouissance immédiate au profit de l’usufruitier, il bénéficie d’une décote pouvant aller jusqu’à 40%. La durée de l’usufruit est variable, entre 10 et 20 ans, le plus souvent 15 ans. Pendant cette période, que l’on appelle le démembrement, le nu-propriétaire est exonéré des charges de l’immeuble.

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Optimiser sa fiscalité

Jusqu’au terme du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le revenu ou la taxe foncière puisqu’il ne perçoit pas les loyers. Il peut en revanche réduire sa base IFI puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine imposable. De plus, les droits de donation dans le cadre de la succession sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété.

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Développer son patrimoine

L’intérêt de la nue-propriété est de pouvoir acheter des biens à crédit en bénéficiant d’une décote. Les intérêts du prêt immobilier sont alors déductibles des autres revenus fonciers si le bailleur est imposable sur le revenu ou s’il est un bailleur social. Il est même possible de diversifier ses investissements par un achat en viager ou de parts dans des SCPI spécialisées en nue-propriété.

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La serénité d'un investissement sans risque locatif

Pendant toute la période de durée du démembrement, il n’y a aucune charge ou dépenses imprévues.

Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier.

Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier. Articles 605 et 606 Cciv

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Récupérer un bien en bon état

Le bien étant entretenu par l’usufruitier pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère un bien en très bon état. Attention toutefois, l’usufruitier est tenu d’assurer l’entretien et les réparations des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.

Mémo Investisseur

Les avantages

• Un fort levier de défiscalisation
• Des logements en coeur de ville dans les zones tendues
• Une maîtrise des risques
• La possibilité de réaliser cette opération à crédit

Bon à savoir

• Attention à la sélection de l'investissement
• Simulez votre investissement est important 

PINEL C'EST FINI

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de profiter du dispositif Pinel et Pinel +.

D’autres solutions d'investissement avantageuses existent et vous permettent de répondre à vos problématiques.

N'hésitez pas à nous contacter.