Prêt viager hypothécaire : un marché qui renaît avec de nouveaux acteurs

Deux sociétés de financement, Jubilé et Mirabelle, ont obtenu leur agrément pour proposer le prêt viager hypothécaire en France. Elles rejoignent le réseau BPCE et les intermédiaires spécialisés Arrago et Skarlett sur un marché longtemps déserté. En parallèle, de nouvelles formules comme la vente partielle proposée par Merci Prosper élargissent l'éventail des solutions pour les seniors propriétaires.
 

Un écosystème qui se structure à grande vitesse
Le prêt viager hypothécaire (PVH) permet à un propriétaire de plus de 60 ans d'emprunter une somme garantie par une hypothèque sur son logement, sans rembourser de mensualités de son vivant. Le capital et les intérêts accumulés ne sont soldés qu'au décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien. Prévu par l'article L. 315-1 du Code de la consommation, ce mécanisme existe en droit français depuis 2006 mais n'a jamais véritablement décollé. Pendant près de vingt ans, le marché se résumait au réseau BPCE (Caisse d'Épargne et Banque Populaire), qui commercialise le produit sous la marque Foncier Reversimmo, et à quelques acteurs régionaux comme le Crédit Municipal de Nantes ou le CFCAL. Aucune grande banque nationale ne s'est positionnée sur ce produit.
 

L'écosystème s'est pourtant considérablement étoffé. Côté prêteurs directs, deux sociétés de financement ont décroché leur agrément en moins d'un an. Jubilé, société à mission fondée en 2022 par des profils issus de la finance et de la tech (Renaud Baboin, cofondateur de Pristine Finance, et Mikael Levy, passé par JP Morgan et Amundi), a obtenu le sien en septembre 2025, assorti d'une levée de 3 millions d'euros. Sa plateforme digitalisée génère une simulation personnalisée en trois minutes. Mirabelle a suivi en avril 2026, avec une levée de 6 millions d'euros auprès d'investisseurs du secteur de l'assurance et du viager (groupe Renée Costes, OCIRP, groupe Intériale). Mirabelle se positionne comme le seul établissement prêteur indépendant dédié au financement du « bien-vieillir ». 

Côté courtiers spécialisés, Arrago (fondée en 2017, produit « Prêt 60 ») et Skarlett jouent un rôle d'intermédiaires entre les seniors et les établissements prêteurs partenaires, sans porter les crédits à leur propre bilan. Arrago a été pionnière dans la digitalisation du parcours client et propose une option originale de « Protection Transmission » qui permet de sanctuariser une partie de la valeur du bien au profit des héritiers.
 

Le panorama serait incomplet sans mentionner Merci Prosper, qui propose une approche radicalement différente. Son « contrat Prosper » n'est pas un prêt : le senior vend une fraction de la propriété de son bien (entre 10 % et 50 %) à une foncière dédiée, en échange d'un capital versé en 90 jours. Il n'y a ni dette, ni intérêts capitalisés, ni hypothèque. 

Le senior reste occupant à 100 % et peut racheter la part cédée ou la transmettre partiellement à ses héritiers. Soutenue par la Banque Postale via l'incubateur Platform58 et titulaire de l'agrément ESUS (entreprise solidaire d'utilité sociale), Merci Prosper cible les propriétaires de plus de 65 ans dans les villes de plus de 30 000 habitants.
 

Des protections solides, mais des arbitrages à comprendre
Le PVH présente des caractéristiques que tout emprunteur potentiel doit maîtriser. Il ne nécessite aucune assurance emprunteur ni questionnaire de santé, ce qui le rend accessible même aux profils écartés du crédit classique. En revanche, les intérêts se capitalisent tout au long de la vie du prêt : la dette croît avec le temps, et le coût total peut s'avérer élevé sur une durée longue. La quotité empruntable varie en fonction de l'âge : elle augmente à mesure que l'espérance de vie statistique diminue. 

Trois formules de versement coexistent : le capital en une fois, la rente viagère mensuelle ou un panachage des deux. La loi prévoit une protection essentielle : si le montant de la dette dépasse la valeur du bien au moment du décès, les héritiers ne sont pas tenus de combler la différence. C'est l'établissement prêteur qui absorbe ce risque.
 

Le choix entre PVH, crédit hypothécaire classique et vente partielle dépend du profil du senior. Le PVH convient à ceux qui veulent conserver l'intégralité de leur propriété et ne souhaitent aucune mensualité. La vente partielle (type Merci Prosper) évite tout endettement mais implique de céder une fraction de son patrimoine. Le crédit hypothécaire classique, avec mensualités, reste une option pour les seniors disposant encore de revenus suffisants. Dans tous les cas, le réflexe de base est le même : vérifier l'agrément de l'établissement prêteur sur le registre REGAFI, se faire accompagner par un conseiller indépendant, et comparer les offres sur un marché qui, pour la première fois, en est véritablement un.