POURQUOI INVESTIR
EN IMMOBILIER ?

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Constituer un patrimoine

Préparer sa retraite

Réduire ses impôts

Créer des revenus

Préparer sa succession

Optimiser son épargne

L'immobilier, outre l'acquisition de sa résidence principale, est un outil de développement du patrimoine.

Dans cette optique, l'investissement locatif est un outil d'optimisation efficace. L'achat d'un logement locatif permet de se constituer un patrimoine et des revenus supplémentaires.

Indépendamment du dispositif foncier (Pinel, Malraux, Monuments historiques ...) qui contribue à rendre ce type de placement encore plus attractif, vous devez, pour réaliser une bonne opération, prendre en compte l'investissement dans sa globalité.

Ainsi, l'état du marché, les possibilités de location ou de revente à un prix convenable sont des éléments à évaluer lors de l'achat. Votre budget doit également intégrer l'ensemble des dépenses auxquelles vous devrez faire face. Il s'agit notamment des frais de notaire, des impôts (impôt sur le revenu foncier et taxe foncière), des éventuelles charges de copropriété, des frais d'emprunt (frais de dossier, d'assurance...), des assurances (garantie des loyers), des frais de gestion éventuels (gestion du bien confiée à un tiers).

En cas de location meublée (professionnelle ou non professionnelle), vous devez également prendre en considération les frais supplémentaires liés (meubles, vaisselle, frais de gestion...).

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PROFITER DU LEVIER FINANCIER

Le principe de l’effet de levier est fondé sur des techniques d’endettement qui consistent à acquérir, grâce à l’endettement, un bien d’une valeur nettement supérieure aux capitaux investis.

Ainsi, dans une opération d’investissement locatif, l’effet de levier désigne le fait de pouvoir acquérir un bien dont la valeur est bien plus importante que l’apport financier réalisé grâce à un emprunt immobilier.

Pour qu’un effet de levier produise des effets positifs, il faut que la rentabilité économique de l’investissement soit supérieure au taux d’emprunt contracté.

Dans le cas contraire, il s’agira d’un levier négatif qui jouera de manière négative dans la construction patrimoniale de l’emprunteur.

Limiter la mobilisation de vos Capitaux

Des taux d’intérêts historiquement bas :

  • Effet de levier accentué.
  • C’est le moment d’investir dans la Pierre

Un outil de Prévoyance éventuel :

  • En cas de Décès les héritiers deviennent propriétaire d’un bien net de charges*

*    (hors frais de successions éventuels)

EXEMPLE

Mr et Mme DUPONT souhaitent se constituer un capital de 100.000€ sur 15 ans

Mr et Mme DUPONT empruntent un capital

Ils achètent un bien locatif (frais inclus) de

Ils remboursent à la banque

100.000€

100.000€

636€/mois **

-

Ils perçoivent des loyers Nets

IIls se crèent des revenus avec de l'argent qui ne leur appartient pas

350€/mois

=

Tous les mois ils remboursent 636€

et perçoivent 350€

Le différentiel est le montant que Mr et Mme DUPONT épargnent chaque mois

286€/mois

MR ET MME DUPONT SE CONSTITUENT UN CAPITAL DE  100.000€

EN VERSANT SEULEMENT 286€/MOIS

LE SOLDE ETANT CONSTITUE PAR LE REVENU DU CAPITAL (LOYERS)

* * Echéance de prêt assurance incluse réalisée sur un financement de 100.000€ sur 180 mois au taux de 1.3%H.A et au taux d’assurance de 0.36%/an. Hors frais de dossier et frais de garaties éventuelles

PROFITER DU LEVIER FISCAL

Les effets de leviers fiscaux d’un investissement immobilier locatif se matérialisent de différentes manières.

En effet, le législateur fiscal octroie divers outils permettant de diminuer ou de maîtriser la fiscalité du contribuable :

Un abattement et une déduction correspondent à une diminution proportionnelle ou forfaitaire appliquée à un montant donné, en général, un revenu. Ces abattements ou déductions diminuent l’assiette d’imposition et non l’impôt. 

Les déficits résultent de la différence entre les revenus et les charges déductibles. Les déficits sont déductibles dès lors qu'ils ont été constatés dans une catégorie de revenus. Les déficits réalisés au cours d'une année sont dans un premier temps imputés directement sur le revenu global de la même année, sous réserve de certaines limitations particulières.

L’amortissement est la constatation de la dépréciation d’un bien par son usage et dans le temps. Fiscalement, cette dépréciation traduit une diminution de l’assiette d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu.
Ainsi, en matière d’investissement locatif, l’amortissement s’applique aux logements éligibles à certains dispositifs d’investissement locatif nu (déduction au titre de l'amortissement notamment dans 4 dispositifs) ou aux logements loués meublés (art. 34 CGI) dont l’exploitant a opté pour le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Les réductions et crédits d'impôt ont vocation à diminuer l’impôt et non l’assiette de calcul de l’impôt. Ils sont égaux au produit de la dépense engagée prise en compte dans la limite d'un plafond fixé par la loi, par un taux lui même fixé par la loi.

EXEMPLE

Mr et Mme DUPONT investissent dans un bien immobilier permettant de bénéficier d'un cadre fiscal

Effort d’épargne après utilisation

du levier financier 

Mr et Mme DUPONT investissent dans un bien immobilier éligible à la loi PINEL

Ils bénéficient d'une réduction d'impôts

286€/mois

-

145€/mois

Ils perçoivent des loyers Nets
=

En bénéficiant de cet avantage fiscal leur nouvel effort d'épargne sur les 12 prochaines années est de

141€/mois*

EN UTLISANT CE DOUBLE EFFET DE LEVIER,

MR ET MME DUPONT SE CONSTITUENT UN CAPITAL DE  100.000€

EN VERSANT SEULEMENT 142€/MOIS SUR LES 12 PREMIERES ANNEES*

* Cette simulation ne tient pas compte des éventuelles carences locatives et de la fiscalité des revenus fonciers applicables. Effort d'Epargne mensuel sur 144 mois puis 286€ /mois sur les 3 dernières années restantes d'emprunt

IMMOBILIER VS PLACEMENT FINANCIER

IMMOBILIER SUR 15 ANS* :

Valeur du bien immobilier au terme du remboursement 100.000€*

DOUBLE LEVIER FINANCIER & FISCAL

(142€ x 144 mois) + (286€ x 36 mois) = 30.744€

POUR SE CONSTITUER UN PATRIMOINE DE 100.000€ LE CLIENT AURA DEBOURSE 30.744€

PLACEMENT FINANCIER SUR 15 ANS*:

Sans Risque - Taux de Rendement 2%/an - 0 frais d'entrée - 0 frais de Gestion

142€/mois Capitalisés sur 144 mois

+ 286€/mois Capitalisés sur 36 mois = 41.000€

EN REALISANT LE MEME EFFORT D'EPARGNE MENSUELLE SUR 15 ANS  SOIT 30.744€, LE CLIENT AURA CAPITALISE 41.000€

* Simulations réalisées hors fiscalité éventuelle des revenus fonciers et revenus de Valeurs Mobilières. Simulation hors carences locatives éventuelles et éventuelles suspensions d'efforts d'épargne mensuelle

EFFORT D'EPARGNE EQUIVALENT

CAPITALISATION IMMOBILIERE

x 2,41

VS

CAPITALISATION FINANCIERE

LE SAVIEZ-VOUS ?

La règle des 72

Pour connaître la durée nécessaire pour doubler votre capital sur un placement rémunéré dont le taux est déterminé il vous suffit de diviser 72 par ce taux.

Qu'en est-il de mon Livret A ?

Avec le nouveau taux de 0,5%/an* Comptez 144 ans pour doubler votre capital

Taux en vigueur au 01/02/2020