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Mémo Investisseur

Les avantages

  • Une opération immobilière permettant d'utiliser le levier du crédit immobilier
  • Une opération offrant la possibilité d'effacer un montant d'impôt sur le revenu important
  • Constitution d'un patrimoine de qualité

Les risques

  • Produit extrêmement rare et limité
  • Peu d'offre pour beaucoup de demande

LOI MALRAUX

Un dispositif fiscal idéal pour investir en immobilier & maîtriser les fiscalités importantes

Investir en immobilier en cœur de ville et profiter de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 30%* du montant des travaux effectués . C’est en résumé ce qui caractérise l’avantage fiscal de la loi Malraux. Des règles immuables sont à respecter : L’investissement doit être réalisé en zone sauvegardée (hyper centre ville en général), et les travaux respecter des normes strictes.

Dispositif Idéal pour les fiscalités importantes , l’investissement Malraux permet de réduire ses impôts, rénover vos investissements immobiliers et profiter des taux bas avec le crédit. Attention à la sélection des investissements, essentielle pour réaliser une plus-value à long terme.

Ce dispositif a été instauré pour préserver le patrimoine français en incitant les contribuables à investir dans la restauration de ce patrimoine en contrepartie d’un avantage fiscal. Contrairement à la loi Monument Historique, qui impose que le bâtiment soit classé, le bien doit ici être en zone sauvegardée, ce qui permet d’avoir un spectre d’investissement beaucoup plus large !

Investissement de 400 000€

300 000€ de travaux

Travaux réalisés sur 1 année:
90 000€ de réduction d'impôt

Travaux sur 2 années:
45 000€ de réduction d'impôt par an

Investissement de 200 000€

100 000€ de travaux

Travaux réalisés sur 1 année:
30 000€ de réduction d'impôt

Travaux sur 2 années:
15 000€ de réduction d'impôt par an

Quel texte de loi ?
La Loi n°62-903 du 4 aout 1962 est venue instaurer ce dispositif qui est aujourd’hui régit par l’article 199 tervicies du CGI.
« Revenus, charges, endettement, rentabilité, cohérence de l’opération, toutes les caractéristiques d’un tel investissement doivent être bien appréhendaient. »

Ce dispositif s’applique aux résidents fiscaux français soumis à une fiscalité importante.

Le contribuable va investir dans un bâtiment nécessitant des travaux venant en réduction d’impôt à hauteur de :
  • 22 % du montant de ces travaux pour :
Les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ; Les SPR avec programme de restauration déclaré d’utilité publique
  • 30% du montant de ces travaux pour :
Les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; Les quartiers anciens dégradés ;  Les quartiers conventionnés nouveau programme national de renouvellement urbain. Cette réduction d’impôt est retenue dans la limite de 400 000 € de travaux sur une période de 4 ans. La fraction de réduction d’impôt non imputée l’année de la réalisation des travaux pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes.

Les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration ainsi que les travaux de démolition, de reconstruction ou de transformation.
Les conditions à respecter : Le logement doit être loué nu. L’engagement de location pour une période de 9 ans est obligatoire.

La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

Stéphane accompagne ses clients pour la réalisation de leurs opérations sur mesure, mais également dans la sélection des meilleurs programmes Malraux. Investir au sein de ces dispositifs vous engage sur la durée. Le choix de votre investissement en Loi Malraux doit reposer avant tout sur ses qualités propres, et non pas pour la défiscalisation.

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Les avantages

  • Bien présentant un intérêt architectural ou historique
  • Création et valorisation d'un patrimoine immobilier classé
  • Propriétaire occupant pouvant déduite de ses revenus une partie des charges d'entretien
  • Permet de gommer les TMI les plus élevées entre 41% et 45% 
  • Octroie une réduction d'impôt importante

Les risques

  • Produit extrêmement rare et limité
  • Peu d'offre pour beaucoup de demandes

LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Vous êtes redevables d’une fiscalité à une tranche de 41% et plus ? Vous percevez des revenus exceptionnels, une prime ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien et réduire fortement votre fiscalité ?
Le régime monument historique est idéal dans ces cas spécifiques.
Hors niche fiscale, il permet une forte réduction d’impôt, 100% des travaux de vos investissements étant déductibles de vos revenus globaux. C’est un levier hyper performant. Cependant, réaliser une bonne opération hors intérêt fiscal reste essentiel.

Vous investissez dans un bien à rénover classé monument historique et dont les travaux aboutissent à la restauration complète de l’immeuble (parties communes – parties privatives) permettant ainsi de déduire la totalité des travaux du revenu global sans aucun plafonnement. 

  • Les travaux de restauration et d’entretien
  • Les travaux d’amélioration
  • Les travaux de démolition, de reconstruction ou de transformation à l’identique.

Détention du bien pendant 15 ans à la date d’acquisition du foncier
Aucune obligation de location
Si location, une durée minimum 3 ans (régime de droit commun)

Investissement de 400 000€

300 000€ de travaux (75%)

Tranche d'imposition: 41%

243 000€ d'économie d'impôt sur 1 an ou 81 000€ sur 3 ans

Détention de l'immeuble pendant 15 ans minimum

Investissement de 200 000€

100 000€ de travaux (50%)

Tranche d'impostition: 41%

41 000€ d'économie d'impôt sur 1 an ou 20 500€ sur 2 ans

Détention de l'immeuble pendant 15 ans minimum

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Mémo Investisseur

Les avantages

  • Des revenus défiscalisés
  • Pas de gestion
  • Clé en main
  • Des rendements attractifs

Attention

  • Respect du formalisme
  • Bien choisir son investissement

STATUT LMNP

INVESTIR EN LOCATION MEUBLÉE :

Générer des revenus en maîtrisant sa fiscalité

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs biens garnis d’un mobilier dont la liste des équipements requis est très encadrée.

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.

En effet, que la location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu, la location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Le bien immobilier devient alors une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier.

La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’année avant que le profit en BIC ne devienne taxable.

Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.

Deux régimes sont alors applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et pratiquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui consiste à amortir le bien immobilier). Le régime réel est bien souvent beaucoup plus intéressant.

Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donneront lieu à une réduction d’impôt des 2/3 de la facture…)

Statut du loueur en meublé non professionnel.
Propriétaire qui met en location un ou plusieurs logements meublés lui appartenant.

Respect de certaines conditions pour le propriétaire bailleur :

  • Le total des recettes locatives est inférieur à 23.000 euros TTC par an.
  • Les recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Vous respectez ces 2 conditions simultanément ?

Bravo vous louez en meublé en tant que loueur meublé non professionnel

Un rendement locatif plus important
Des loyers en moyenne de 10 à 20% supérieurs en comparaison à des locations vides
Une fiscalité attractive
Trop souvent les investisseurs n'intègrent pas lors d'une acquisition les impacts liés à la fiscalité des nouveaux revenus fonciers qu'ils vont générer.
Tangible, concret
Le LMNP : une formule que tout le monde connaît :
  • Qui n’a pas fréquenté ou installé ses enfants dans un studio en résidence étudiante ?
  • Qui n’a pas passé ses vacances dans une résidence de tourisme ?
  • Qui n'a pas été client d'une chambre dans un appart'hotel ?
  • Qui n’a pas cherché pour ses parents une chambre dans un établissement médicalisé ?

Un immobilier concret de la vie quotidienne, qui répond à des besoins réels de la société

Divers types de logements sont concernés par la location meublée
Bail Commercial :
  • Bien loué à une société qui gère la résidence et offre des services para-hôtelier.
  • Choix du Gestionnaire fondamental > Garantit des paiements des loyers + bon fonctionnement de la résidence.
  • Bail Commercial établi sur une durée de 9 ans ou + renouvelable
Bail Civil :
  • Bien loué et géré en direct par le propriétaire ou agence immobilière
  • Bail civil d'une durée minimum d'un an à titre de résidence principale ou 9 mois pour les étudiants.
  • Le propriétaire peut y mettre fin chaque année pour l'utiliser personnellement ou le vendre avec préavis de 3 mois.
  • Résidences neuves avec services para-hôtellier
  • Résidence de + 15 ans réhabilités
  • Résidences de tourisme, tourisme d’affaires ou résidences avec services, étudiants,
  • Les chambres meublées
  • Une partie de la résidence principale du loueur
  • Les locations saisonnières
  • Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
  • Les logements à la revente situés dans des résidences de tourisme, tourisme d’affaires ou résidences avec services, étudiants

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Quelles conditions d'application ?

  • Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum. (article 156-l-3 du code général de impôts) lorsque un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus).
  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
  • Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.
  • Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel. 

DÉFICIT FONCIER

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors de tout dispositif de défiscalisation il vous est malgré tout possible de réduire le montant de vos impôts grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dernier provient du droit commun applicable aux revenus fonciers.

Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier permet d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts.

L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation. En règle général, on utilise le déficit foncier pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers).

Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus.

Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans.

QUELLES SONT LES CHARGES IMPUTABLES ?

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.
Particularité : Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.
Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

Bien utilisé, le mécanisme du déficit foncier est un excellent outil de défiscalisation.

Il peut être couplé ou non à un dispositif de réduction d’impôt Pinel par exemple.

Pour des investisseurs fortement fiscalisés et ayant déjà des revenus fonciers importants, certains opérateurs proposent des opérations « clé en main » de déficit foncier leur permettant d’acquérir un bien couplé à une enveloppe de travaux importante.

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Mémo Investisseur

Les avantages

  • Une décote jusque 40% sur le prix du bien immobilier
  • L'absence de charges et de taxes 
  • L'absence d'IFI
  • La possibilité de réaliser cette opération à crédit

Bon à savoir

  • Attention à la sélection du bien 
  • Pas de Loyer perçu pendant la durée du démembrement
  • Les intérêts d'emprunts sont déductibles de vos autres revenus fonciers !

NUE PROPRIÉTÉ

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ  :

Transmettre ou investir en l’utilisant

En droit Français, la propriété d’un bien immobilier est constituée de trois composantes : L’usus et le fructus, droits de l’usufruitier, et l’abusus, droit du nu-propriétaire.

L’usus : C’est juridiquement le droit d’user du bien.

Par exemple, le fait d’habiter le bien. C’est une composante de l’usufruit. Cela confère également à l’usufruitier l’obligation d’entretenir le bien

Le fructus : C’est juridiquement le droit d’avoir la jouissance du bien.

Par exemple, l’habiter, le louer, en tirer les fruits. C’est aussi la responsabilité de gérer le bien.

L’abusus : c’est juridiquement le droit de disposer du bien.

Par exemple, vendre le bien. C’est la nue propriété

En savoir plus

INVESTIR EN NUE PROPRIÉTÉ

L’investissement immobilier en nue-propriété conjugue de nombreuses opportunités financières, patrimoniales et fiscales. Il répond ainsi à toutes les stratégies de placement et apporte aux différents profils d’investisseurs une solution performante, flexible et sécurisée.

L’achat d’un bien en nue-propriété est bien moins cher. Du fait de l’absence de jouissance immédiate au profit de l’usufruitier, il bénéficie d’une décote pouvant aller jusqu’à 40%. La durée de l’usufruit est variable, entre 10 et 20 ans, le plus souvent 15 ans. Pendant cette période, que l’on appelle le démembrement, le nu-propriétaire est exonéré des charges de l’immeuble.

Jusqu’au terme du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le revenu ou la taxe foncière puisqu’il ne perçoit pas les loyers. Il peut en revanche réduire sa base IFI puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine imposable. De plus, les droits de donation dans le cadre de la succession sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété.

L’intérêt de la nue-propriété est de pouvoir acheter des biens à crédit en bénéficiant d’une décote. Les intérêts du prêt immobilier sont alors déductibles des autres revenus fonciers si le bailleur est imposable sur le revenu ou s’il est un bailleur social. Il est même possible de diversifier ses investissements par un achat en viager ou de parts dans des SCPI spécialisées en nue-propriété.

Pendant toute la période de durée du démembrement, il n’y a aucune charge ou dépenses imprévues.
Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier.
Les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier. Articles 605 et 606 Cciv

Le bien étant entretenu par l’usufruitier pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère un bien en très bon état. Attention toutefois, l’usufruitier est tenu d’assurer l’entretien et les réparations des parties privatives et des parties communes de l’immeuble.

NOTRE CONSEIL

Nous sommes à votre disposition afin de vous éclairer sur la pertinence ou non de ce type d’opérations dans votre situation.

Ces opérations, qu’elles soient d’investissement ou de préparation à la transmission de votre patrimoine doivent être accompagnées. Des questions, des doutes ?

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Les avantages

  • Un fort levier de défiscalisation
  • Des logements en coeur de ville dans les zones tendues
  • Une maîtrise des risques
  • La possibilité de réaliser cette opération à crédit

Bon à savoir

  • Attention à la sélection de l'investissement
  • Simulez votre investissement est important 

PINEL C'EST FINI

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de profiter du dispositif Pinel et Pinel +.

D’autres solutions d'investissement avantageuses existent et vous permettent de répondre à vos problématiques.

N'hésitez pas à nous contacter.

Non, le dispositif Pinel ne sera pas remplacé. Dès 2025, les investisseurs privés ne bénéficieront plus d’aides fiscales similaires.
Le gouvernement oriente désormais ses efforts vers le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), un dispositif destiné à favoriser les investissements institutionnels. Les logements intermédiaires, proposés à des loyers réglementés inférieurs au prix du marché, visent à faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes, non éligibles au parc social.
Ce développement vise à répondre aux besoins des ménages aux revenus intermédiaires et à atténuer la crise du logement dans les zones tendues. En complément, la construction de nouveaux immeubles reste une priorité.
Pour soutenir cette initiative, le gouvernement travaille principalement avec des investisseurs institutionnels, comme CDC Habitat et Action Logement, qui participeront au lancement de programmes majeurs : l’achat de 170 000 logements et la mise à disposition de 30 000 logements à loyers intermédiaires.
Ce dispositif, associé à une politique de construction de nouveaux immeubles, ambitionne de mieux répondre aux défis posés par la crise du logement."

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui consiste à investir dans l’immobilier, sous conditions, et de s’engager à louer le bien acheté pendant une période minimum de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans, en l’échange d’une réduction d’impôt correspondant à 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien acheté.

C’est l’article 199 Novicies du CGI (Code général des impôts) qui régit les contours du dispositif.

L’investisseur contribuable et résident fiscal français achète un bien immobilier respectant la réglementation au moment du dépôt du permis de construire (Aujourd’hui, les normes BBC 2005 et RT 2012). Cela consiste à investir dans un parc immobilier qui respecte l’environnement, les normes énergétiques, la qualité du bâti.
Le bien immobilier doit avoir l’affectation d’habitation, et faire partie d’une liste de villes définies (les villes qui manquent de biens immobiliers locatifs, définies par les textes de loi et divisés en zones, chaque zone disposant de son plafond de loyer).

  • Le logement doit être loué nu
  • Le logement doit être la résidence principale de son locataire
  • Le logement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant sa livraison (Attention, il s’agira de bien choisir son bien immobilier pour ne pas perdre l’avantage fiscal !)
  • Depuis 2015, il est possible de louer à sa famille, hors foyer fiscal
  • Les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire doivent être respectés
Ces conditions sont cumulatives et obligatoires. C’est la contrepartie de la réduction d’impôt. Le gouvernement demande de la sorte aux contribuables français de se substituer à lui pour générer une offre locative dans les zones dites « tendues ».

Les plafonds de ressources Pour investissement en loi Pinel
Modifié tous les ans, vous le trouverez à jour sur le site de l’administration
Note : Comme vous pouvez le constater, le plafond des ressources reste large, et permet de contracter un bail avec un locataire ayant les ressources nécessaires au bon déroulement du bail.

Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales. Le droit commun prévoit un plafond à 10 000€.
Attention, ces niches fiscales incluent les salariés à domicile, les FCPI, les FIP. Il faut toujours vérifier le plafonnement des niches fiscales avant de réaliser une telle opération. L’intérêt économique et patrimonial en dépend souvent.

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